01
Fixer votre objectif
Revenus complémentaires, retraite, transmission, baisse d'impôt : un conseiller fait le point sur votre budget, votre tranche marginale d'imposition et votre horizon.
Investir dans l'immobilier neuf en 2026
Nouveau statut du bailleur privé « Jeanbrun », location meublée, nue-propriété : construisez un patrimoine qui se loue, se transmet et allège votre fiscalité.
2 à 3 %
Frais de notaire réduits
10 ans
Garantie décennale
5
Dispositifs pour maximiser votre investissement
Pourquoi investir dans le neuf en 2026 ?
Un cadre fiscal relancé
Depuis février 2026, le statut du bailleur privé permet d'amortir son logement neuf loué nu, comme une entreprise amortit un actif. Une première pour la location nue.
Des revenus pour la retraite
Un loyer régulier, garanti par un bail long, complète vos revenus une fois le crédit remboursé.
Un patrimoine à transmettre
Un bien récent, aux normes énergétiques actuelles, garde sa valeur et sa louabilité dans la durée.
Zéro mauvaise surprise
Garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, pas de gros travaux, pas de risque d'interdiction de louer liée au DPE.
Pas à pas
Votre investissement, étape par étape
02
Choisir le dispositif
Location nue Jeanbrun, location meublée (LMNP) ou nue-propriété : le dispositif découle de votre objectif et de votre fiscalité, puis vient le programme et le lot.
03
Réserver et financer
Contrat de réservation, offre de prêt, acte chez le notaire. En VEFA, vous payez par étapes, au rythme du chantier.
04
Louer et déclarer
À la livraison, le logement est loué dans les 12 mois. WIBS, l'agence du Groupe Spirit, peut s'occuper de la recherche du locataire, de la gestion et du respect des plafonds de loyer.
Les dispositifs d'investissement
Quatre façons d'investir, selon que vous cherchez à réduire vos impôts, à percevoir des revenus ou à préparer une transmission.
Nouveau 2026
Dispositif Jeanbrun — le nouveau statut du bailleur privé
Louez nu un appartement neuf et déduisez chaque année une part de son prix de vos revenus fonciers.
Créé par la loi de finances pour 2026 (art. 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il succède au Pinel. Il ne réduit pas l'impôt directement : il permet d'amortir 80 % du prix du logement (la part terrain, 20 %, est exclue) et de déduire cet amortissement de vos loyers. Résultat : des revenus fonciers peu ou pas imposés, hors plafond des niches fiscales.
| Niveau de loyer | Amortissement annuel (neuf) | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
- Pour qui : contribuables imposés, achat en direct ou via une société non soumise à l'IS.
- Logements : appartements neufs ou en VEFA dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues), partout en France, sans zonage.
- Calendrier : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Engagement : location nue 9 ans minimum, en résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant la livraison ; plafonds de loyers et de ressources selon le niveau choisi ; location interdite à la famille (jusqu'au 2e degré).
- Bonus déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
- À savoir : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Régime réel obligatoire (pas de micro-foncier).
Exemple : appartement neuf de 250 000 € loué en loyer intermédiaire → base amortissable 200 000 € → 7 000 € déduits chaque année, soit 63 000 € sur 9 ans.
LMNP — Loueur meublé non professionnel
Louez meublé, notamment en résidence étudiante ou seniors, et percevez des loyers peu fiscalisés.
Au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier pour réduire vos revenus imposables. Le statut est non professionnel tant que les recettes meublées restent sous 23 000 €/an ou sous vos autres revenus d'activité. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Actualité : le projet de loi de finances 2027, en discussion au Parlement, prévoit de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 %/an et 7 000 €/an, hors résidences étudiantes et seniors. Texte non définitif : nos conseillers vous tiennent informé.
Nue-propriété
Achetez 30 à 40 % moins cher et récupérez la pleine propriété au terme, sans gestion.
Vous achetez la nue-propriété ; un bailleur institutionnel détient l'usufruit 15 à 20 ans, loue et entretient le logement. Pas de loyers donc pas d'impôt sur ces revenus, et le bien sort de l'assiette de l'IFI pendant le démembrement. Au terme, vous récupérez un bien en pleine propriété, sans fiscalité.
LLI privé
Acheter avec une TVA à 10 %, seul ou couplé au Jeanbrun
Achetez votre appartement neuf avec 10 % de TVA au lieu de 20 %, via une SCI, et récupérez votre taxe foncière chaque année. Couplé au Jeanbrun, c'est le montage le plus complet du moment.
Le LLI, c'est quoi ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un logement neuf loué à des loyers environ 10 à 15 % sous le marché, à des ménages aux revenus moyens. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, il est ouvert à toute personne morale, y compris une SCI familiale constituée par des particuliers.
- TVA à 10 % sur le prix d'achat au lieu de 20 % (art. 279-0 bis A du CGI) : environ 8 % d'économie sur le prix TTC.
- Taxe foncière compensée : une créance d'impôt égale à la taxe foncière payée (art. 220 Z septies du CGI), pendant 20 ans.
- Pas de plafond des niches fiscales, pas de plafond de prix d'achat.
Les conditions
- Acheteur
- Une personne morale : SCI (y compris familiale), société, en direct ou via usufruit
- Bien
- Logement neuf, dans un programme éligible signalé par Spirit
- Localisation
- Communes en zone tendue (A bis, A, B1) et certains territoires spécifiques (revitalisation, grandes opérations d'urbanisme)
- Mixité sociale
- Commune ou quartier avec plus de 25 % de logements sociaux, ou programme comptant plus de 25 % de logements sociaux
- Locataire
- Résidence principale, sous plafonds de ressources du logement intermédiaire
- Loyer
- Plafonné au niveau intermédiaire
- Durée
- 20 ans pour conserver toute la TVA réduite
LLI seul ou LLI + Jeanbrun (« Super Jeanbrun »)
Les deux mécanismes portent sur des impôts différents : le LLI allège la TVA et la taxe foncière, le Jeanbrun allège l'impôt sur les loyers. Une SCI à l'impôt sur le revenu remplit les deux conditions : personne morale pour le LLI, société non soumise à l'IS pour le Jeanbrun.
| LLI seul | LLI + Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Structure | SCI à l'IR ou à l'IS | SCI à l'IR obligatoirement |
| TVA à 10 % | Oui | Oui |
| Taxe foncière compensée 20 ans | Oui | Oui |
| Amortissement déductible | Non (sauf SCI à l'IS, règles IS) | 3,5 %/an de 80 % du prix, plafond 8 000 €/an par foyer |
| Niveau de loyer | Intermédiaire | Intermédiaire (le plus contraignant des deux plafonds s'applique) |
| Engagement | 20 ans (TVA) | 9 ans (Jeanbrun) dans les 20 ans (TVA) |
Exemple
Appartement neuf de 200 000 € HT, loué en loyer intermédiaire via une SCI à l'IR :
- 1 Prix TTC : 220 000 € avec la TVA à 10 %, au lieu de 240 000 €, soit 20 000 € d'économie à l'achat.
- 2 Taxe foncière : compensée par la créance d'impôt, soit par exemple 1 000 €/an récupérés pendant 20 ans.
- 3 Jeanbrun : base amortissable 80 % × 220 000 € = 176 000 €, soit 6 160 € déduits chaque année de vos revenus fonciers, 55 440 € sur 9 ans.
Exemple indicatif : montants de taxe foncière et assiette exacte à confirmer par le notaire et le conseiller pour chaque programme.
À savoir avant de vous lancer
- Programmes éligibles uniquement : la TVA à 10 % dépend de la commune et de la part de logements sociaux du programme. Nos conseillers vous indiquent les lots concernés.
- Engagement long : cesser de louer dans les conditions LLI, surtout dans les 10 premières années, entraîne le reversement d'une partie de la TVA économisée.
- SCI à créer : frais de constitution et comptabilité annuelle à prévoir ; WIBS et nos partenaires peuvent vous accompagner.
- Loyer plafonné : légèrement inférieur au marché, compensé par un prix d'achat plus bas et un locataire stable.
Quel dispositif pour quel objectif ?
| Jeanbrun | LMNP | Nue-propriété | Denormandie | |
|---|---|---|---|---|
| Objectif principal | Revenus fonciers défiscalisés | Revenus meublés peu imposés | Patrimoine à terme, sans gestion | Réduction d'impôt dans l'ancien |
| Type de bien | Neuf collectif (ou ancien très rénové) | Neuf meublé, résidences gérées | Neuf en démembrement | Ancien avec 25 % de travaux |
| Mécanisme | Amortissement 3,5 à 5,5 %/an | Amortissement bien + mobilier | Décote 30 à 40 % à l'achat | Réduction 12 à 21 % |
| Durée | 9 ans minimum | Libre | 15 à 20 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Plafond des niches (10 000 €) | Non concerné | Non concerné | Non concerné | Concerné |
| Date limite | 31/12/2028 | Pas de date (PLF 2027 en cours) | Pas de date | 31/12/2027 |
Neuf ou ancien : le comparatif
Pour un investissement locatif, le neuf limite les frais d'entrée, les travaux et le risque réglementaire.
Investir dans le neuf
- Frais de notaire de 2 à 3 %
- Jeanbrun : jusqu'à 5,5 %/an d'amortissement
- Normes énergétiques actuelles, aucun risque d'interdiction de louer
- Garanties de parfait achèvement, biennale, décennale
- Pas de gros travaux les premières années
- Paiement échelonné en VEFA
Investir dans l'ancien
- Frais de notaire de 7 à 8 %
- Jeanbrun : 3 à 4 %/an, seulement avec travaux ≥ 30 % du prix et DPE A ou B
- Logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028
- Garanties limitées à celles de la vente
- Travaux et remises aux normes à anticiper
- Totalité du prix à l'acte
Questions fréquentes
Les réponses aux questions que se posent les investisseurs avant de se lancer.
C'est le nouveau statut fiscal du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026. Il permet d'amortir chaque année 3,5 à 5,5 % de 80 % du prix d'un logement neuf loué nu pendant 9 ans, et de déduire cet amortissement des loyers.
Oui. Le Pinel est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025. Le Jeanbrun s'applique aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Différences majeures : pas de zonage, pas de plafond des niches fiscales, mais un amortissement plutôt qu'une réduction d'impôt.
Non, pas à ce jour : la location à un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu'au 2e degré est exclue. Le projet de loi « Relance du logement », en cours d'examen, pourrait assouplir certaines conditions ; nous mettrons cette page à jour.
Le rendement brut se situe généralement entre 3 et 5 % selon la ville et le niveau de loyer. Avec le Jeanbrun, l'intérêt se mesure aussi en impôt économisé sur les loyers : nos conseillers chiffrent les deux.
Oui, jusqu'au 31 décembre 2027, pour un logement ancien avec au moins 25 % de travaux, dans une commune éligible (Action Cœur de Ville, ORT…).
Le LMNP permet de louer meublé en amortissant le bien. Le projet de loi de finances 2027 prévoit d'en plafonner l'amortissement ; les résidences étudiantes et seniors seraient épargnées. Rien n'est définitif avant le vote.
Vous achetez le bien avec une décote de 30 à 40 %. Un bailleur en a l'usufruit 15 à 20 ans, puis vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
Oui. WIBS, l'agence du Groupe Spirit, assure la mise en location, la gestion courante et le suivi des plafonds de loyer et de ressources imposés par le Jeanbrun.
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(Appel gratuit)
Informations fiscales en vigueur au 12 octobre 2026, données à titre indicatif. Les avantages fiscaux dépendent de votre situation personnelle et du respect des conditions légales (durée de location, plafonds de loyers et de ressources). Le non-respect des engagements peut entraîner la remise en cause de l'avantage. Investir dans l'immobilier comporte des risques (vacance locative, impayés, évolution des prix).
Sources
- Dispositif Jeanbrun : taux, plafonds et conditions 2026 — Compta-Online
- Dispositif Jeanbrun 2026 — Nexity
- Investissement locatif Denormandie — Service-Public.fr
- Loi Denormandie 2026 — Hagnéré Patrimoine
- PLF 2027 : impacts LMNP et Jeanbrun — Valority
- Loi Relance Logement : où en est le texte — Locqui
- Projet de loi Relance logement adopté en commission — Batiactu
- BOFiP — TVA logement intermédiaire
- BOFiP — créance d'impôt LLI
- Médicis Patrimoine — LLI et Jeanbrun
- MonPatrimoine Neuf — cumul Jeanbrun LLI